Quel est l’un des secrets pour vendre votre bien immobilier à son meilleur prix ? INVESTIR.
- Fragonard-Immobilier
- 28 sept. 2021
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 16 nov. 2021
Spécialiste de la vente immobilière dans l’Est parisien, fragonard-immobilier.fr, nous souhaitons vous offrir les conseils pour mieux vendre votre bien, c’est la raison de ce blog sur l’un des secrets pour bien vendre votre bien à son meilleur prix : investir.
1 - Le constat
Rappelons-le, votre bien immobilier constitue la plus grande part de votre capital immobilier ! Ainsi si chez les 1% les plus riches (4.3M€ de patrimoine et plus), il ne représente « que » 30% du patrimoine, pour les 5% les plus fortunés des Français (à partir de 724 900€) le patrimoine représente 64.8%. Et en moyenne le patrimoine brut français est de 255 8000€ et est constitué à 77% patrimoine immobilier (169 700€) !
Il est donc très important de regarder votre possession comme un trésor et de ne pas négliger sa valorisation au moment de sa vente.
Depuis le débit de cette pandémie et les confinements qu’elle a impliqués, les acquéreurs recherchent avant tout à être bien chez eux, dans un espace « cocon ». Plus que jamais les Français donnent de la valeur à leur vie intérieure et à leur vie d’intérieur. C’est donc ce principe général qui va déterminer leur décision d’acquisition.
Certes si vous vendez un bien avec un espace extérieur en région parisienne, par exemple dans l’est parisien, à Maisons Alfort ou Saint Maur des Fossés…, vous avez de grandes chances de trouver grâce aux yeux des acquéreurs, en quête de ne plus jamais se voir enfermés entre quatre murs. Mais tous les vendeurs n’ont pas cet atout et pour autant tout le monde peut maximiser le prix de vente de son bien, comment ? en investissant.
Rares sont les biens parfaits. Nous nous laissons tous aller à ne pas faire certains menus travaux … qui laisse un WC hors d’usage, des placards qui ferment mal, un socle de baignoire mal attaché, des joints tachés, une fenêtre qui ferme mal, une barre de seuil mal fixée, une peinture qui cloque… tellement de détails auxquels nous nous sommes habitués presque comme un charme de la vie dans ce logement. Mais ! les acquéreurs auront un tout autre regard sur ces détails, qui, pour eux, n’en sont pas ! Ils vont devenir un faisceau de présomption du mauvais entretien de votre appartement ou de votre maison.
Idem, un volet qui ferme mal et la pièce est assombrie. La prise pour la TV est le long du mur et perpendiculaire au canapé : il n’y a pas de coin TV à proprement parler, un lit bébé qui encombre la chambre parentale alors qu’il pourrait être placé dans la chambre d’enfant… autant de situations auxquelles vous vous êtes habitués tout au long de votre vie dans votre maison. Mais vos acquéreurs vont y voir des défauts, des freins à leur parfait enthousiasme.
Faire soit même ce diagnostic est souvent difficile, un professionnel de l’immobilier est là pour vous amener à accepter que pour bien vendre votre bien, il faut investir à la fois du temps et de l’argent. C’est son regard objectif sur les atouts et les limites visibles de votre bien qui va permettre de dessiner les actions à mener pour donner toute sa valeur à votre bien, vous permettre de révéler son potentiel.
2 - Quoi faire ?
Différents types d’investissements pourront être nécessaires : de menus travaux, du home staging en réel (ou virtuel) pour donner une fonction claire à une pièce, du désencombrement avec stockage de certains meubles, la valorisation d’un jardin…autant de services qui peuvent coûter une certaine somme. Mais cette somme est un investissement dans la valorisation de votre bien.
Quels sont les leviers d’une vente immobilière ? Tout simplement la rencontre entre une attente et une offre. Ce que la majorité des acquéreurs cherchent outre une surface, un nombre de pièces, un emplacement ce sont des éléments tels que :
- La lumière
- Pas de bruit
- La facilité de circulation dans les pièces
- Pas de gros travaux
- Pouvoir rentrer dans les lieux en ayant le sentiment de fonction immédiate
3 - Comment le faire ?
Les futurs acquéreurs recherchent un effet « whouah ». Que cela soit pour le bien tel qu’il est au moment de leur visite ou bien tel qu’ils peuvent s’y projeter à l’avenir en effectuant des travaux de rénovation. Mais pour obtenir ce résultat, il faut travailler et investir.
Nous recommandons 4 axes :
1 - Réparer les défauts apparents et de fonctionnement (volet cassé, carreaux cassés, joints tachés, fenêtre qui ne s’ouvre pas, etc…).
Vous pouvez le faire vous-même ou bien faire appel à une société de rénovation. Faites appel à des entreprises recommandées, par exemple :
2 - Désencombrer.
C’est fou ce qu’on accumule au quotidien chez soi : des bibelots, des livres, des souvenirs, des papiers, des meubles, trop de vêtements dans le placard d’entrée…tout ceci lorsque les futurs acquéreurs visitent donne le sentiment de « pas assez de place ». Ce qui est une impression contraire à ce que vous voulez donner.
Après avoir fait un premier vide, il vous faudra éventuellement prendre un garde meuble.
3 - Donner de la lumière.
Cela passe parfois par un éclairage indirect revu, par des rideaux ouverts le long de la fenêtre, seulement pour l’habiller. Et aussi, si vous craignez le vis-à-vis, par une belle vitrophanie, nous en sommes fans !
4 - Bien matérialiser la fonction de chacun des pièces.
Il peut exister des espaces confus, utilisés pour plusieurs usages ; ou bien à l’inverse n’ayant aucune fonction. Cela ne contribue pas à ce que les futurs acquéreurs se projettent et envisagent tout le potentiel de ces pièces. La consultation d’une société de home staging peut être un plus incontestable pour faire les meilleurs aménagements.
Nous avons plusieurs sociétés à recommander dont https://www.lafeeimmo.com/ ; et il est possible de matérialiser virtuellement ces fonctions grâce à de la rénovation 3D.
4 - Quel investissement ?
L’investissement en temps peut être assez conséquent. Il faut organiser sa vente, la préparer. Il conviendra donc d’anticiper son travail, de le planifier pour ne pas être pris de court.
En argent. Il est compliqué de pouvoir donner une règle sur le budget à consacrer à la préparation de la vente de votre bien. Sans qu’il y ait une formule, il est évident qu’il existe un bon retour sur investissement tant au niveau du temps que mettrez pour vendre votre bien que pour la maximisation de sa valeur. Il ne s’agit pas de réaliser des travaux superflus mais bien ceux qui sont nécessaires à lever tous les freins à la vente. Certains travaux ne méritent pas d’être engagés dans ce contexte car ils n’apporteraient pas de valeur à votre bien. Le concours d’un professionnel est précieux pour vous accompagner.
5 - Un professionnel peut-il contribuer à la mise en valeur de votre bien ?
Oui par son analyse et par le diagnostic qu’il peut faire des atouts et freins à la vente de votre bien. Mais pas seulement. Dans la formule que nous avons mis en place dans l’agence Fragonard, nous allons plus loin : nous consacrons une partie des honoraires de votre vente à contribuer à vos dépenses de valorisation. Ainsi nous débloquons jusqu’à 0.4%* de la valeur de votre bien pour effectuer tout ou partie des travaux ci-dessus nécessaires. Cela nous engage mutuellement, vendeur et agence, à la réussite de votre vente dans les meilleures conditions. Nous vous conseillons sur les actions à mener, nous les organisons et faisons réaliser les travaux, aménagements, désencombrements… en faisant appels à différentes entreprises spécialisées, et bien sûr réglons une partie des dépenses effectuées*.
6 - Quel résultat ?
Avec une telle approche, la majorité des freins (hors freins structurels) sont levés. Votre bien est présenté sous son meilleur jour. Le charme et les atouts de votre maison ou votre appartement peuvent alors agir et permettre de séduire une bonne fois pour toute vos futurs acquéreurs. Bien sûr, ces travaux ou aménagement préliminaires ne vont pas ôter la phase de négociation, mais sans ces initiatives soit aucune offre n’aurait été formulée, soit les défauts non levés auraient donné cours à une plus forte négociation.
Nous connaissons plusieurs exemples de biens, qui, préparés à la vente via un investissement d’environ 1% à 2%, ont pu être vendus dans des délais très raccourcis et à un prix très proche de la cible « haute » des vendeurs.
Il convient d’échanger sur ce sujet avec votre agent immobilier, surtout s’il a une approche d’investissement préliminaire à la vente, et qu’il partage avec vous les efforts financiers.
*0.4% de la valeur de vente de votre bien, somme défalquée des honoraires de l’agence Fragonard au moment de la vente effective du bien.
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