Est-il légalement possible de vendre un bien immobilier au-dessus de son prix affiché ?
- Fragonard-Immobilier
- 16 sept. 2021
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 16 nov. 2021
C’est un sujet qui revient souvent et sème le trouble dans les esprits des vendeurs, acquéreurs et parfois même certains professionnels : la première offre d’achat au prix affiché ne doit pas être acceptée par le vendeur !
Il existe cependant plusieurs cas qu’il est important de distinguer.
1 - La vente sans intermédiaire :
Lorsque qu’un particulier met son bien en vente directement, sans confier de mandat à un professionnel (agent immobilier, conseiller immobilier affilié à un réseau, notaire, avocat…) et publie lui-même son annonce, au prix qu’il a choisi on parle d’une offre de vente ferme à personne indéterminée. Si un acquéreur se manifeste et fait une offre au prix, alors ces deux personnes sont contractuellement liées : la vente est formée sans autre condition nécessaire (selon le principe du consensualisme¹) et les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix.
En effet, ainsi que stipulé dans le code civil : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager ».
Ainsi :
Si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celle qui a fait la première offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi : 73-14407) ;
Et si le vendeur particulier reçoit une offre au prix puis une autre offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre. A défaut, le risque encouru est de devoir des dommages et intérêts au premier offrant, voir que la vente conclue avec le mieux disant se voit annulée.
D’où l’importance soit de faire réaliser une estimation immobilière la plus juste, soit de faire appel à un professionnel.
2 - La vente avec intermédiaire, avec mandat de représentation
Il s’agit de mandats assez peu usités, mais qu’il faut connaitre.
Dans ce cas le vendeur donne à son intermédiaire le pouvoir d’engager le vendeur et de vendre son bien s’il obtient un accord sur le bien et sur le prix par un acquéreur potentiel. Dans cette situation, il s’agit du même cas d’espèce que la vente sans intermédiaire : la première offre au prix vaut vente.
3 - la vente avec intermédiaire, avec mandat dit « d’entremise »
Il s’agit du cas général des mandats signés avec un professionnel de l’immobilier. Le rôle du professionnel de l’immobilier consiste à la mise en relation entre deux parties, dans le cadre de la formation d’un contrat, ce qu’on appelle : entremise.
Qu’en est il des offres au prix dans ce cas ?
La jurisprudence est claire sur ce sujet : une offre au prix du mandat ne vaut pas vente si le mandat de l’agent immobilier ne contient pas de clause expresse lui donnant pouvoir de représenter son mandant.
(sources : www.dictionnaire-juridique.com/definition/contrat-d-entremise.php - www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000033202014)
Le rôle de l’intermédiaire est limité à la recherche d’un acquéreur, donc le vendeur conserve la liberté d’agréer l’offre qui lui conviendra le mieux (sous réserve que le critère de sélection ne soit pas discriminatoire²).
Attention le code civil (articles 1984 et suivants) relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre si l’agent immobilier recueille l’accord sur la chose et le prix ; Cependant cette loi se voit soumise à la législation spéciale en matière immobilière via la « loi Hoguet », qui dispose notamment au travers des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le contrat doit contenir une clause spécifique afin de pouvoir réaliser la vente en lieu et place du vendeur.
Ainsi, tant que l’offre a été formulée auprès du professionnel le contrat n’est pas formé. C’est tout l’intérêt de passer par un professionnel, qui, s’il a l’obligation de présenter toutes les offres, reste maitre de susciter les meilleures offres avant de les présenter.
Ainsi rien n’interdit d’organiser la mise aux enchères des offres d’achat, dans la mesure où les conditions de la mise aux enchères sont identiques, connues et ne créent pas de distorsion de concurrence.
(source : www.cimm.blog/vente-immobiliere/la-surenchere-est-elle-interdite-en-immobilier-13187.html)
Une fois que les offres ont été transmises, le vendeur peut toujours refuser de donner suite.
(source : www.cimm.blog/professions-immobilieres/une-offre-dachat-doit-etre-transmise-sans-delai-au-proprietaire-9968.html/comment-page-10)
Dans ce cas, il conviendra de se référer aux termes du contrat qui lient l’agent immobilier et le vendeur : si le premier a accompli sa mission, le vendeur est redevable des honoraires attachés au contrat de mandat. Quoiqu’il en soit, le vendeur reste donc libre d’accepter une offre plus élevée ou de ne pas accepter d’offre.
L’acquéreur qui a fait le premier une offre au prix peut légitimement se sentir lésé, mais en l’état actuel des textes et de la jurisprudence il n’a aucun recours, étant tiers au contrat de mandat.
En revanche, une offre acceptée formellement (contrat d’entremise) ou consensuellement (cas des ventes entre particuliers, offre au prix) ne pourra être dénoncée. Il ne pourra pas y avoir de surenchère.
Seule exception, si l’offre est rédigée comme une entrée en pourparlers avec la mention qu’un « compromis sera établi au plus tard le…les parties définiront toutes les conditions de la vente », ou bien si les tribunaux considèrent qu’il s’agit d’un accord partiel
Le vendeur, dans ce cas pourrait rompre les « pourparlers » mais s’expose à des dommages et intérêts à verser à l’acheteur.
Mais c’est bien sûr une voie plus risquée juridiquement.
1. Le principe du consensualisme est un principe en vertu duquel l’individu peut s’obliger juridiquement par la seule expression de sa volonté, sans recours à aucun rite, solennité ou formalisme.
2. Discriminer, c'est réserver un traitement moins favorable à une personne par rapport à une autre dans une situation comparable, en raison d'un critère interdit. L'origine, le nom patronymique, l'apparence physique, le sexe, la situation de famille, l'état de santé, le handicap, les mœurs, l'orientation sexuelle, les caractéristiques génétiques, l'âge, les options politiques, l'état de grossesse, les activités syndicales l'appartenance ou la non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation une race ou une religion déterminée, sont des critères prohibés de sélection. Trois ans de prison et 45 000 € d'amende sont encourus (c. pénal art. 225-1 et 225-2).
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